Définition complète de la vente en réméré

Momento du 22/07/09 par Maître Jean-louis FALCOZ, avocat à PARIS - Tous droits réservés

 

AVERTISSEMENT

 

Nos mémentos sont un service réservé à nos relations professionnelles pour leur faire part de nos commentaires sur des thèmes les concernant qui ne sont pas, ou peu, traités par ailleurs, sur de nouvelles lois juridiques ou fiscales et sur l’évolution de la jurisprudence.

 

La  publication de nos recherches intervient sous la réserve de l’interprétation souveraine des tribunaux, se réfère à d’autres publications, et ne remplacera pas une consultation répondant à un cas précis établie par un professionnel du droit, pouvant éventuellement être  notre cabinet.

 

INTRODUCTION

 

La vente en réméré est considérée comme un instrument de crédit permettant au propriétaire d’un bien, souvent un immeuble, d’obtenir (prix de vente) les fonds dont il a besoin avec la possibilité d’en redevenir propriétaire en cas de retour à meilleure fortune et en indemnisant  son acquéreur évincé.

 

DISPOSITIF JURIDIQUE

 

C’est l’article 1 659 du Code civil qui définit le réméré, souvent dénommé ainsi dans la pratique des affaires comme étant la faculté, pour le vendeur d’un bien,  dans une durée déterminée, de racheter (d’où la véritable terminologie juridique de « Faculté de rachat ») le bien vendu moyennant la restitution du prix principal et certains remboursements dont il sera parlé plus loin.

 

OBJET

 

L’article 1 673 évoque comme objet du réméré, « la chose », ce qui veut dire tous les biens :

 

 - immobiliers, la faculté de rachat étant alors soumise à la publicité foncière obligatoire, qu’elle résulte de l’acte de vente ou d’un acte séparé,[1] donc d’un acte nécessairement notarié,

 

- ou mobiliers, fonds de commerce, droit au bail, droits sociaux, pour lesquels les textes sont moins adaptés, notamment à cause de la valeur fluctuante d’un bien de cette nature dont la véritable valeur de rachat va dépendre des performances de gestion de l’acquéreur et peut très bien être radicalement différente de la valeur d’achat, d’où des règles complexes d’indexation à convenir pour anticiper tout décalage économiquement injuste.

 

PRIX

 

PAYABLE A TERME

 

Un prix stipulé payable à terme n’empêche pas l’exercice du réméré avant que le vendeur ait reçu l‘intégralité de son prix : il en sera simplement tenu compte dans paiement de son prix à son ex-acquéreur devenu vendeur.[2]

 

LESION DES 7/12èmes

 

Dans une vente classique, sans réméré, le vendeur peut en demander la rescision (annulation) s’il demande et prouve, dans les deux ans de la vente, que le prix de vente a été inférieur aux 5/12èmes de la valeur réelle de l’immeuble, donc qu’il a été lésé de 7/12èmes [3].

 

Pour les ventes en réméré ce même droit existe, le point de départ étant la vente [4].

 

DROITS DE L’ACQUEREUR PENDANT LE REMERE

 

L’acquéreur reste propriétaire pendant toute la durée de la clause, fait ce qu’il veut du bien, en perçoit les revenus, peut l’hypothéquer et conférer des privilèges et autres garanties.

 

Il peut discuter les dettes avec les créanciers du vendeur.

 

DROIT DE SUITE

 

L’acquéreur peut vendre le bien à une tierce personne :

 

- soit en soumettant son acquéreur à l’obligation de revendre si le premier propriétaire veut racheter et en relatant dans l’acte la clause de réméré,

 

- soit en indiquant rien dans l’acte, le résultat étant le même que dans le cas ci-dessus pour le bénéficiaire du réméré qui pourra quand même l’exercer à l’encontre du tiers détenteur.

 

DUREE MAXIMUM DE CINQ ANS

 

Le rachat par le vendeur ne peut s’effectuer que dans les cinq ans, au-delà, le vendeur étant dans l’impossibilité de racheter le bien (Article 1673 du Code civil).

 

Le juge n’a pas le pouvoir de prolonger le délai.

 

IRREVOCABILITE DE LA VENTE

 

La vente devient irrévocable :

 

- soit en cas de résiliation de la faculté de rachat d’un commun accord, le bénéficiaire vendeur renonçant à son application,

 

- soit à partir du lendemain du terme de la faculté de rachat indiqué dans l’acte, si le vendeur n’a pas demandé le rachat avant.

 

INDIVISION SUCCESSORALE

 

Dans le cas ou des héritiers ont vendu, avec faculté de rachat, un bien provenant d’une succession, chacun des co-indivisaires ne pourra exercer le rachat qu’à concurrence de sa quote-part indivise dans le bien.

 

Dans ce cas, l'acquéreur pourra exiger que tous les covendeurs ou tous les cohéritiers reprennent l’ensemble du bien; dans le cas contraire l’héritier co-vendeur qui voudra exercer sa faculté de rachat ne pourra le faire contre la volonté du propriétaire.

 

Par contre si la vente d’un bien provenant d’une succession appartenant à plusieurs n'a pas été effectuée conjointement par tous les héritiers de tous les droits, et que chacun n'ait vendu que la quote-part qu'il avait, il pourra exercer séparément l'action en rachat sur la portion qui lui appartenait.

 

Si l'acquéreur est décédé avant l’exercice du rachat :

 

- s’il a laissé plusieurs héritiers, l'action en rachat ne pourra être exercée contre chacun d'eux que pour sa part, dans le cas où elle est encore indivise,

 

- s'il y a eu partage de la succession entre les héritiers et que la chose vendue soit échue au lot de l'un d’entre eux, l'action en rachat pourra être intentée contre lui pour le tout.

 

CONDITIONS DU RACHAT

 

Le vendeur qui exerce son droit au rachat doit, avant de pouvoir entrer en possession du bien rembourser à son ancien acquéreur devenu vendeur:

 

- le prix principal qu’il a reçu,

 

- les frais de la vente,

 

- les réparations non seulement nécessaires, mais aussi celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu'à concurrence de cette augmentation.

 

Lorsque le vendeur est devenu acquéreur, il reprend le bien libre de toutes les charges et hypothèques dont l'acquéreur l'aurait grevé, à la condition que ce pacte ait été régulièrement publié au bureau des hypothèques, suite à un acte notarié, antérieurement à la publication desdites charges et hypothèques.

 

Cette particularité est un réel inconvénient pour l’acquéreur qui pourra difficilement donner en garantie l’immeuble, le fonds de commerce ou les droits sociaux, car ce sera le vendeur qui recevra l’objet du prêt, la banque où le créancier perdant se garantie si le rachat est effectué.

Il faudra entrer dans des conventions complexes à établir pour assurer le remboursement sur le prix de vente en cas d’exercice du réméré, ou la reprise par le vendeur-acquéreur du remboursement du prêt initial avec le maintien des garanties au profit de la banque ou du créancier.

 

Il est tenu d’exécuter les baux faits sans fraude par l’acquéreur.

 

FISCALITE

 

VENDEUR

 

Le vendeur sera assujetti au paiement de la plus-value s’il revend plus cher que son prix de revient.

 

L’EX-VENDEUR QUI RACHETE

 

Il devra acquitter doubles frais :

 

- ceux de son acquisition de rachat,

 

- et en remboursant à son ex-acquéreur devenu vendeur les frais qu’il aura payé pour son acquisition, dont ceux payés pour l’enregistrement et, éventuellement, la taxe de publicité foncière.

 

LE CONSEIL DE L’AVOCAT

 

La rédaction de la clause de réméré devra être particulièrement adaptée à chaque situation.

 

Il pourra être opportun de prévoir certaines interdictions : de consentir des hypothèques ou des privilèges, des servitudes passives, de baux au-delà de critères à définit car toute mauvaise gestion du bien par l’acquéreur pourra rendre économiquement impossible le rachat.

 

En ce qui concerne le prix de rachat, deux options pour les parties :

 

soit :

- pour les immeubles, le prix de marché, ce qui pourra préjudicier à l’un ou l’autre par rapport à son prix d’achat-vente initial (se souvenir des doublements de prix de 1 988 à 1990, de la dépression qui a suivie pendant 5 ans, et de la baisse 2 008/2 009  dont ont ne sait pas jusqu’ou elle va aller),

 

- pour les entreprises et les droits sociaux portant des entreprises, un prix réévalué, à la hausse ou à la baisse, suivant les variations de chiffre et d’affaires et de résultats, en prenant des points précis du bilan et du compte d’exploitation,

 

- soit le prix d’achat indexé ou non sur un indice autorisé, ce qui risque d’aboutir à un valeur anormale par rapport du prix de marché du rachat.

 

ANNEXES

 

Article 1659

Modifié par LOI n°2009-526 du 12 mai 2009 - art. 10

La faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement dont il est parlé à l'article 1673.

 

Article 1660

Créé par Loi 1804-03-06 promulguée le 16 mars 1804

La faculté de rachat ne peut être stipulée pour un terme excédant cinq années.

Si elle a été stipulée pour un terme plus long, elle est réduite à ce terme.

 

Article 1661

Créé par Loi 1804-03-06 promulguée le 16 mars 1804

Le terme fixé est de rigueur et ne peut être prolongé par le juge.

 

Article 1662

Modifié par LOI n°2009-526 du 12 mai 2009 - art. 10

Faute par le vendeur d'avoir exercé son action en rachat dans le terme prescrit, l'acquéreur demeure propriétaire irrévocable.

 

Article 1663

Créé par Loi 1804-03-06 promulguée le 16 mars 1804

Le délai court contre toutes personnes, même contre le mineur, sauf, s'il y a lieu, le recours contre qui de droit.

 

Article 1664

Modifié par LOI n°2009-526 du 12 mai 2009 - art. 10

Le vendeur à pacte de rachat peut exercer son action contre un second acquéreur, quand même la faculté de rachat n'aurait pas été déclarée dans le second contrat.

 

Article 1665

Créé par Loi 1804-03-06 promulguée le 16 mars 1804

L'acquéreur à pacte de rachat exerce tous les droits de son vendeur ; il peut prescrire tant contre le véritable maître que contre ceux qui prétendraient des droits ou hypothèques sur la chose vendue.

 

Article 1666

Créé par Loi 1804-03-06 promulguée le 16 mars 1804

Il peut opposer le bénéfice de la discussion aux créanciers de son vendeur.

 

Article 1667

Modifié par LOI n°2009-526 du 12 mai 2009 - art. 10

Si l'acquéreur à pacte de rachat d'une partie indivise d'un héritage s'est rendu adjudicataire de la totalité sur une licitation provoquée contre lui, il peut obliger le vendeur à retirer le tout lorsque celui-ci veut user du pacte.

 

Article 1668

 

Modifié par LOI n°2009-526 du 12 mai 2009 - art. 10

Si plusieurs ont vendu conjointement, et par un seul contrat, un héritage commun entre eux, chacun ne peut exercer l'action en rachat que pour la part qu'il y avait.

 

Article 1669

Créé par Loi 1804-03-06 promulguée le 16 mars 1804

Il en est de même si celui qui a vendu seul un héritage a laissé plusieurs héritiers.

Chacun de ces cohéritiers ne peut user de la faculté de rachat que pour la part qu'il prend pour la succession.

 

Article 1670

Créé par Loi 1804-03-06 promulguée le 16 mars 1804

Mais, dans le cas des deux articles précédents, l'acquéreur peut exiger que tous les covendeurs ou tous les cohéritiers soient mis en cause, afin de se concilier entre eux pour la reprise de l'héritage entier ; et, s'ils ne se concilient pas, il sera renvoyé de la demande.

 

Article 1671

Modifié par LOI n°2009-526 du 12 mai 2009 - art. 10

Si la vente d'un héritage appartenant à plusieurs n'a pas été faite conjointement et de tout l'héritage ensemble, et que chacun n'ait vendu que la part qu'il y avait, ils peuvent exercer séparément l'action en rachat sur la portion qui leur appartenait ;

Et l'acquéreur ne peut forcer celui qui l'exercera de cette manière à retirer le tout.

 

Article 1672

Modifié par LOI n°2009-526 du 12 mai 2009 - art. 10

Si l'acquéreur a laissé plusieurs héritiers, l'action en rachat ne peut être exercée contre chacun d'eux que pour sa part, dans le cas où elle est encore indivise, et dans celui où la chose vendue a été partagée entre eux.

Mais s'il y a eu partage de la succession et que la chose vendue soit échue au lot de l'un des héritiers, l'action en rachat peut être intentée contre lui pour le tout.

 

Article 1673

Créé par Loi 1804-03-06 promulguée le 16 mars 1804

Le vendeur qui use du pacte de rachat doit rembourser non seulement le prix principal, mais encore les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu'à concurrence de cette augmentation. Il ne peut entrer en possession qu'après avoir satisfait à toutes ces obligations.

 

Lorsque le vendeur rentre dans son héritage par l'effet du pacte de rachat, il le reprend, exempt de toutes les charges et hypothèques dont l'acquéreur l'aurait grevé, à la condition que ce pacte ait été régulièrement publié au bureau des hypothèques, antérieurement à la publication desdites charges et hypothèques. Il est tenu d'exécuter les baux faits sans fraude par l'acquéreur.

 



[1] Décret 55-22 du 4.1. 1955, article 28, 1° et 2° alinéas

[2] Cass. 3° civ. 25.10.2006 N° 05.16.250, sté FRIBELc/ LE MAS DES OLIVIERS

[3] Article 1 674 du code civil

[4] Article  1 676, al. 3 du Code civil